SK 55/08

Przepisy regulujące rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych są zgodne z konstytucją.

20 kwietnia 2009 r. o godz. 12.30 Trybunał Konstytucyjny rozpoznał skargę konstytucyjną Romualda N. dotyczącą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 6 ust. 1 w związku z art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece jest zgodny z art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 1 i 3 konstytucji. W pozostałym zakresie Trybunał umorzył postępowanie ze względu na niedopuszczalność wydania wyroku.

Skarżący kwestionował konstytucyjność przepisów regulujących rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych oraz katalog wyjątków od niej. Zarzucił im, że nie wymieniają przypadku nabycia własności nieruchomości od osoby, która nabyła tę nieruchomość na podstawie czynności prawnej (umowy) uznanej następnie za nieważną. Zdaniem Trybunału, zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych stanowi ograniczenie ochrony prawnej własności. Może bowiem prowadzić do nabycia własności nieruchomości (lub innego prawa ujawnionego w księdze) od nieuprawnionego, a równocześnie do wygaśnięcia prawa rzeczywiście (materialnie) uprawnionego, niewpisanego do księgi. Jest to jednak ograniczenie konieczne z uwagi na potrzebę ochrony bezpieczeństwa i pewności obrotu nieruchomościami, a także powiązane z istotą i funkcją ksiąg wieczystych oraz całym systemem odnoszących się do nich rozwiązań materialno-prawnych i procesowych. Mechanizm ten należy uznać za konstytucyjnie legitymowany potrzebą ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, będących w dobrej wierze i działających w zaufaniu do treści księgi wieczystej. Postulowana przez skarżącego regulacja, wyłączająca ochronę osób trzecich w sytuacji, w której osoba uprawniona według treści księgi nabyła własność nieruchomości na podstawie czynności prawnej uznanej następnie za nieważną, byłaby niezgodna z założeniami aksjologicznymi, jakie legły u podstaw regulacji art. 5 i następnych ustawy o księgach wieczystych i hipotece, stanowiąc istotny wyłom w reżimie ochrony interesów osób trzecich.

Trybunał podkreślił także, że rzeczywiście (materialnie) uprawniony dysponuje odpowiednimi środkami procesowymi, których skutkiem może być wyłączenie działania rękojmi albo dobrej wiary nabywcy, wymienionymi m.in. w art. 8, art. 10 ust. 1 i 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz art. 755 par. 1 kodeksu postępowania cywilnego - przede wszystkim prawem żądania wpisania do księgi wieczystej nieruchomości ostrzeżenia o niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym. Niekorzystna sytuacja, w jakiej znalazł się skarżący, była zaś nie tyle konsekwencją wadliwych przepisów, co jego własnej opieszałości i błędów proceduralnych, a w części także - jak się wydaje - nie w pełni prawidłowego działania organów wymiaru sprawiedliwości.

Rozprawie przewodniczył sędzia TK Adam Jamróz, a sprawozdawcą była sędzia TK Teresa Liszcz.

Wyrok jest ostateczny, a jego sentencja podlega ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw.

20 kwietnia 2009 r. o godz. 12.30 Trybunał Konstytucyjny rozpozna skargę konstytucyjną Romualda N. dotyczącą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Trybunał Konstytucyjny orzeknie w sprawie zgodności art. 6 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece z art. 21, art. 32 ust. 1, art. 64 konstytucji.

Skarżący pod wpływem używanych wobec niego gróźb podpisał przed notariuszem umowę sprzedaży nieruchomości. Następnie wytoczył powództwo o uznanie tej czynności za nieważną. Już w pozwie został przez skarżącego złożony wniosek o zabezpieczenie powództwa poprzez wpisanie zastrzeżenia do księgi wieczystej o toczącym się postępowaniu o unieważnienie umowy sprzedaży. Wniosek nie został przez sąd rozpoznany. Sąd prawomocnym wyrokiem uznał umowę za nieważną, co skutkuje tym, że nie doszło do przeniesienia prawa własności na nabywców. Zostali oni jednak wpisani do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości w oparciu o unieważnioną umowę. W trakcie trwania procesu o uznanie umowy za nieważną dokonali zbycia nieruchomości, która w kolejnych latach była jeszcze dwukrotnie sprzedawana, a ostateczny nabywca został wpisany do księgi wieczystej jako właściciel.

Prawo własności zagwarantowane w konstytucji jest prawem podmiotowym. Skarżący podnosi, iż skoro przepisy prawa prywatnego wskazują, że nieważna umowa nie wywołuje skutków prawnych, to dokonywane rozporządzenia rzeczą poprzez osoby nieuprawnione nie może doprowadzić do pozbawienia osób uprawnionych prawa własności. Przepisy prawa w tym zakresie winny w pierwszym rzędzie chronić prawo własności. Zaskarżony przepis, w aktualnie obowiązującym brzmieniu, w praktyce uniemożliwia dochodzenie praw przez właściciela. Powoduje to w świetle prawa pozbawienie własności nieruchomości osoby, która na skutek czynności bezprawnych zawarła umowę. Potem zgodnie z przepisami uchylając się od skutków prawnych oświadczenia woli nie mogła wejść w przysługujące jej prawo własności nieruchomości. Uzależnienie w kwestionowanym przepisie, obalenia domniemania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych od wykazania, iż nabywcy działają w złej wierze, staje się niemożliwe do wykazania.

Rozprawie będzie przewodniczył sędzia TK Adam Jamróz, a sprawozdawcą będzie sędzia TK Teresa Liszcz.