K 33/05

Przygotowywana nowelizacja ustawy lokatorskiej powinna zmierzać do realizacji sugestii zawartych w dzisiejszym orzeczeniu Trybunału Konstytucyjnego i postanowieniu sygnalizacyjnym TK z 2005 r.

17 maja 2006 r. o godz. 9.15 Trybunał Konstytucyjny w pełnym składzie rozpoznał wniosek Rzecznika Praw Obywatelskich dotyczący podwyżki czynszu albo innych opłat za użytkowanie lokalu.

Trybunał Konstytucyjny orzekł, że:
- art. 8a ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego jest zgodny z art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 oraz z art. 76 Konstytucji.
- art. 8a ust. 5 powyższej ustawy:
a) jest zgodny z art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 oraz z art. 76 Konstytucji,
b) w zakresie, w jakim nie określa kryteriów zasadności podwyżki wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jest niezgodny z art. 2 Konstytucji.
- art. 8a ust. 6 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. jest niezgodny z art. 2 Konstytucji.
- art. 8a ust. 7 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. w zakresie, w jakim umożliwia podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynoszących 3% i więcej wartości odtworzeniowej lokalu z pominięciem przepisów art. 8a ust. 1-6 tej ustawy, jest niezgodny z art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 oraz z art. 76 Konstytucji.
- art. 8a ust. 7 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. ustawy powołanej w punkcie 1 jest niezgodny z art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji.
- art. 9 ust. 1 ustawy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. jest niezgodny z art. 2 Konstytucji.
Ponadto TK orzekł, że art. 8a ust. 6 pkt 1 oraz art. 9 ust. 1 tracą moc obowiązującą z dniem 31 grudnia 2006 r.

Na wstępie Trybunał Konstytucyjny przypomniał, że 19 kwietnia 2005 r. rozpoznawał wniosek Prokuratora Generalnego o zbadanie zgodności z Konstytucją niektórych przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów (K 4/05). Konsekwencją orzeczenia w tej sprawie było postanowienie sygnalizacyjne z 29 czerwca 2005 r. (S 1/05) kierowane do Sejmu zwracające uwagę na uchybienia badanej ustawy. Z niepokojem Trybunał stwierdził brak reakcji właściwych organów państwa na wątpliwości i zastrzeżenia podnoszone względem ustawy lokatorskiej.

W swoim wniosku Rzecznik Praw Obywatelskich w pierwszej kolejności zaskarżył przepis, który ogranicza prawo lokatora do żądania pisemnego uzasadnienia podwyżki wysokości czynszu, także wówczas gdy podwyżka w ciągu roku nie przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej. Zdaniem Trybunału wprowadzone przez ustawę rozwiązanie jest racjonalne. Przekroczenie ustawowego pułapu podwyżki czynszu podlega rygorom - od pisemnego wyjaśnienia jej przyczyn, podania kalkulacji aż po szczególną ochronę sądową. Logiczna i zrozumiała jest szersza ochrona lokatorów dla których właściciel wprowadza podwyżkę powyżej granicy 3 proc. Rzecznik objął również wnioskiem przepisy dotyczące sądowej kontroli podwyżki czynszu i konsekwencji prawomocnego orzeczenia. TK zgodził się ze stanowiskiem Rzecznika, że ustawodawca przewidując możliwość sądowego zakwestionowania nieuzasadnionej podwyżki nie wskazał jednocześnie kryteriów pozwalających sądowi na ocenę zasadności podwyżki. Zdaniem TK niejasny i wywołujący wątpliwości interpretacyjne jest przepis o konsekwencjach prawomocnego orzeczenia w sprawie podwyżki czynszu. Nie da się np. ustalić, czy lokator przegrywający spór o wysokość podwyżki będzie zobowiązany do regulowania nowego czynszu od daty uprawomocnienia wyroku czy też od daty ustalonej przez właściciela w oświadczeniu wypowiadającym czynsz. Trybunał uznał też za niezgodne z Konstytucją przepisy, które uniemożliwiają stosowanie - przewidzianego ustawą - szczegółowego trybu sądowej kontroli podwyżek wysokości czynszu, gdy nie przekraczają one w skali roku 10 proc. dotychczasowego czynszu. Takie rozwiązanie, zdaniem TK może prowadzić do podwyżek czynszu nie wymagających uzasadnienia, nawet gdy w ciągu roku przekroczą granicę 3 proc. wartości odtworzeniowej. Niekonstytucyjne są również przepisy dotyczące opłat za używanie lokalu przez członków spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Nie ma żadnej podstawy, jak to czyni ustawa, do wprowadzenia odmiennych zasad kontroli podwyższania czynszu w spółdzielniach. Zadaniem ustawodawcy jest stworzenie jednakowego, spójnego systemu ochrony dla wszystkich lokatorów. Trybunał Konstytucyjny zwrócił też uwagę na nieokreśloność przepisu ustalającego częstotliwość dokonywania przez właściciela lokalu podwyżki czynszu. Zdaniem TK przygotowywana nowelizacja ustawy lokatorskiej powinna zmierzać do realizacji sugestii zawartych w dzisiejszym orzeczeniu i postanowieniu sygnalizacyjnym. Trybunał podkreślił konieczność nowej kompleksowej regulacji prawnej odnoszącej się do szeroko pojętej problematyki wzajemnych praw i obowiązków właścicieli lokali i lokatorów.

Rozprawie przewodniczył prezes TK Marek Safjan, a sprawozdawcą był sędzia TK Wiesław Johann.

Wyrok jest ostateczny, a jego sentencja podlega ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw.

17. maja 2006 r. o godz. 9.15 Trybunał Konstytucyjny w pełnym składzie rozpozna wniosek Rzecznika Praw Obywatelskich dotyczący podwyżki czynszu albo innych opłat za użytkowanie lokalu.

Trybunał Konstytucyjny orzeknie w sprawie zgodności: - art. 8a ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 oraz z art. 76 Konstytucji;
- art. 8a ust. 5 ustawy wymienionej w pkt. 1 z art. 2, art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 oraz z art. 76 Konstytucji;
- art. 8a ust. 6 pkt 1 ustawy wymienionej w pkt. 1 z art. 2 Konstytucji;
- art. 8a ust. 7 pkt 1 ustawy wymienionej w pkt. 1 z art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 oraz z art. 76 Konstytucji;
- art. 8a ust. 7 pkt 2 ustawy wymienionej w pkt. 1 z art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji;
- art. 9 ust. 1 ustawy wymienionej w pkt. 1 z art. 2 Konstytucji.

Pierwszy z kwestionowanych przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje, że podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu przekroczy w ciągu roku 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić tylko w uzasadnionych wypadkach. Wówczas na pisemne żądanie lokatora właściciel w ciągu 7 dni powinien przedstawić na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Wynika z tego, że podwyżka, która nie prowadzi do przekroczenia 3 proc. wartości odtworzeniowej nie musi być uzasadniona, jest dopuszczalna i chroniona przez prawo. Zdaniem wnioskodawcy takie założenie nie uwzględnia realiów polskiej gospodarki mieszkaniowej, w których przedmiotem najmu czy też oddania lokalu do użytkowania na podstawie innego tytułu prawnego są nie tylko lokale pełnostandardowe, lecz także np. pozbawione bieżącej wody czy kanalizacji. Gdy mieszkania są pozbawione podstawowych wygód maksymalna - 3 proc. podwyżka nie jest możliwa. W związku z tym kwestionowany przepis oznacza całkowitą rezygnację z konstytucyjnego obowiązku ochrony konsumentów, użytkowników i najemców przez władze publiczne przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi. Nie realizuje też standardu ochrony praw majątkowych.

Zarzuty wnioskodawcy dotyczą także przepisu, który przewiduje, że w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia czynszu lokator może zakwestionować podwyżkę, ale tylko tę prowadzącą do przekroczenia 3% wartości odtworzeniowej. Ma wtedy prawo wnieść pozew do sądu o ustalenie, że podwyżka jest nieuzasadniona albo nie zgodzić się z jej wysokością. W rezultacie w tym trybie nie może być w ogóle kwestionowana podwyżka, która nie prowadzi do przekroczenia 3 proc. Ponadto w ustawie brak jakichkolwiek wskazówek pozwalających sądowi na ustalenie zasadności bądź niezasadności podwyżki.

Wątpliwości wnioskodawcy co do zgodności z Konstytucją budzi także przepis, który stanowi, że w określonych przypadkach lokator w razie zakwestionowania podwyżki jest zobowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty w dotychczasowej wysokości do czasu uprawomocnienia się orzeczenia sądu. Brak precyzji przepisu nie pozwala na jednoznaczne ustalenie, czy na lokatorze spoczywa obowiązek wyrównania kwoty podwyżki czynszu za okres pomiędzy wypowiedzeniem, a werdyktem sądu potwierdzającym zasadność podwyżki.

Następny z kwestionowanych przepisów pozwala właścicielom na niekontrolowane za pomocą instrumentów zawartych w ustawie o ochronie praw lokatorów dokonywanie podwyżek czynszu albo innych opłat, jeśli podwyżki te w ciągu roku nie przekroczą 10 proc. dotychczasowego czynszu. Zdaniem wnioskodawcy ustawodawca zamiast zgodnie z Konstytucją chronić lokatorów przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi stworzył mechanizm, który stanowi zachętę do tego typu praktyk.

Kolejny z kwestionowanych przepisów powoduje, że do ochrony przed podwyżkami członków spółdzielni mieszkaniowych oraz osób, nie będących członkami spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu stosuje się o wiele niższe standardy niż do ochrony pozostałych lokatorów. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów termin wypowiedzenia czynszu za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, a w wypadku mieszkań spółdzielczych wystarczy zawiadomienie lokatora o zmianie opłat na co najmniej 14 dni przed upływem terminu ich wnoszenia. Zdaniem wnioskodawcy minimalne standardy ochronne powinny obejmować wszystkich lokatorów.

Zgodnie z ostatnim kwestionowanym przepisem podwyższanie czynszu lub innych opłat z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Przepis ten w założeniu miał pełnić funkcję ochronną, nie pozwalając właścicielowi na zbyt częste podwyżki czynszu lub innych opłat. Ustawodawca nie określił jednak momentu od którego należy liczyć owe 6 miesięcy uprawniające właściciela do dokonania kolejnej podwyżki. Zdaniem wnioskodawcy wady legislacyjne tego przepisu wykluczają jego jednolitą wykładnię i pozwalają zainteresowanym stronom na dowolną interpretację. Jest to niezgodne z konstytucyjną zasadą poprawnej legislacji.

Rozprawie będzie przewodniczył prezes TK Marek Safjan, a sprawozdawcą będzie sędzia TK Wiesław Johann.